[公道に面している土地でも家が建てられないことがある] 道路を辞書で引くと、「人や車などが通るみち、往来」と書いてあります。 それでは「人や車などが通るみち」がすべて道路かというと、必ずしもそうではないようです。 そうではないようです、と言えばはっきりしない言い方ですが、実際、建築基準法で規定されている「道路」はちょっと複雑です。

Aさんが土地を買おうとしました。その土地は公道に面していました。
公道とは国や地方公共団体（県や市や町）が持っている道路のことです。
公道に面しているからその土地は安心だ、建築するのに支障はないだろうと思いました。
でも、それは大きな間違いでした。
その土地は、公道に面していても家が建てられない土地だったのです。

一体、どういうことなのでしょうか。

建築基準法42条において、「道路」とは「幅4ｍ以上のもの」と規定されており、公道・私道を問いません。
登記上「公衆用道路」の地目で登記されている土地や、その土地の名義を問いません。

 道路の定義と種類（建築基準法）
   建築基準法42条1項

2.　狭い敷地について

[狭い敷地でも大きく建てられる]

敷地には建築できる建物の大きさの限度があります。これはご存知だと思います。
建ぺい率や容積率がそうですが、これは地域によって率が違います。

たとえば、第1種低層住居専用地域だと建ぺい率40％、容積率60％。第1種住居地域だと建ぺい率60％、容積率200％などです。容積率200％でも、道路の幅が4mだと容積率が160％に下がる場合もあります。
容積率60％になると、間取りプランにかなり制約を感じます。
敷地面積が150㎡だと容積率60％で、延べ面積90㎡（約27坪）の建物しか建てられません。

そこでどうするか。

地下室を作りましょう。 建築基準法に次のような規定があります。 [建築基準法52条3項] 容積率の算定にあたって、次の条件を満たす住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する部分の床面積の3分の1を限度として、延べ面積に参入しないものとする。

1.住宅の用途に供する地階であること（商業店舗や工場などはダメ）
2.地階の天井が地盤面からの高さ1m以下にあること

たとえば、敷地面積150㎡、建ぺい率40％・容積率60％の場合、次のようになります。
1階2階合計90㎡の限度面積が、緩和規定により120㎡可能となります。
つまり、地下室分30㎡が床面積として増やせることになるわけです。
この規定を利用しない手はないですね。

地下室の緩和規定以外にも、ビルトイン車庫は延べ床面積の5分の1を限度として緩和されます。
また、小屋裏収納庫やロフトなども天井高1.4m以下であれば、1階2階それぞれの面積の2分の1まで作ってもいいという規定があります。
（小屋裏やロフトの面積は、建物のすじかいなどの量を決める壁量計算のときに、面積に一部加えます）

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3.　屋根裏部屋、ロフトについて

2で、地下室の話をしましたが、床面積に参入されない屋根裏部屋も有効です。 基準法では、「小屋裏」といいます。 天井高が1.4m以下であれば、各階の2分の1まで床面積に参入しなくてもいいということになっています。

つまり、地下室と屋根裏部屋やロフトなどをうまく組み合わせれば、延べ床面積100㎡が限度の地区でも、150㎡の面積を使うこともできると言うわけです。 （注）天井高1.4mの屋根裏やロフトは、その面積が各階の床面積の8分の1を超えると、建物全体の筋交い（すじかい）の量を計算する壁量計算のときに、小屋裏・ロフト面積の3分の2を、2階の小屋裏・ロフトの場合は2階と1階に、1階の小屋裏・ロフトの場合は1階の床面積に加算して考えるよう定められています。

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4.　敷地の空きについて

建物を建てるとき、隣地との空きはいくら取ればいいのでしょうか。　
法律では次の規定があります。

【建築基準法54条】
都市計画で外壁の後退距離が定められた第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域内では、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離を1.5mまたは1m以上としなければならない。
（注：1.5mか1mかは地域による。また第一種低層住居や第二種低層住居地域以外では外壁後退の規定はない）

【建築基準法65条】
防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

【民法234条1項】

建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。 なかなか法律によって、また条文によって規定が違いますね～。一体どうしたらいいのでしょう。 現実問題として考えてみます。 建物を建てるときには建築確認申請という手続きをします。これは、役所の建築審査課に「こういう建物を建てるが問題はないか調べてくれ」という申請です。 確認申請が提出されれば、役所は建築基準法・その他の関連法規に基づいて問題があるかどうか調べてくれます。 つまり、建築基準法・その他の関連法規上問題がないと判断すれば「確認済み証」が下ります。これで建物は着工しても良いことになります。

ただし、これは民法の50cmの判断には触れていません。つまり、建築確認申請では建築基準法はクリアしていても、民法の50cm規定はまた別の話なので、建築確認申請が下りたからといって、隣地までの距離が40cmではお隣から苦情が出る場合もあります。民法ではこういう規定もあります。

【民法234条2項】
前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

これは怖いですねえ。建築が始まっていても1年以内なら「取り壊せ」ということが可能のようです。
要するにこういうことです。建築基準法では40cmでも30cmでも違法ではない場合でも、民法では違法だということです。

ではどうしたらいいか。
民法の趣旨は「市民生活におけるトラブルを防ぐ、市民相互の関係を規律する」ですから、隣地の所有者に「空きが50cm取れないが良いか」と了解を得ておくとトラブルにならないと言うことになります。了解を取らないで着工すると大変なことになる訳ですね。

まあ、建物と建物があまり接近しているのも、通風や採光にも問題が出そうですし、見た目もあまり良くないので、できるだけ50cm以上離した方がいいようですね。

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5.　換気について　

あまり難しい話ではありません。シックハウス対策での24時間換気の話でもありません。24時間換気の話はまた別の機会に譲るとして。   今回は「空気の入口と出口」の話です。 室内の空気を入れ替えようとしたら、空気の入口と出口が必要ですね。換気するということは空気を入れて出すことです。

こういうことはないですか？
台所の換気扇を回しているがなかなか臭いが取れない、玄関ドアが重くて開けにくい、床板のすきまから風がビュービュー入ってくる・・・

これは空気の入口

と出口が確保されていないことが原因のことが多いです。

台所の換気扇を回すとき、どこか一ヶ所窓が開いていれば臭いがよく取れます。玄関ドアが重くて開けにくいときは、どこかで換気扇が回っていることがあります。床板のすきまから風がビュービュー入ってくるときも、どこかで換気扇が回っていることが多いです。

つまりこういうことです。換気をするためには、空気の入口と出口を適切に確保し、部屋内の気圧を調節しないといけないということです。
室内が負圧（気圧が外より低いこと）になっていると、換気扇も利かないし玄関ドアも開きにくい、そして窓が閉まっていると床板のすきまや、コンセントから風が入ってくるという訳です。

笑い話ですが、倉庫を新築した方が中に閉じ込められて大騒ぎになったことがありました。原因は、倉庫の中で強力換気扇を回したおかげで倉庫の中の気圧が負圧になり、ドアが開かなくなったのですが、換気扇が原因だと分からずに大騒動になりました。結局、換気扇のスイッチを切ったらすーっとドアが開いたんですけどね。

まあ、そのくらい気圧というのは軽視できないということです。
換気計画をするときには、それを念頭において考えておくと失敗しないでしょう。

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6.　結露について

[結露の真犯人]

家を建てて初めての冬を迎えたTさん。
年が明けて、そのTさんから、２階北側の寝室が結露するという苦情を頂きました。窓だけではなく、壁のクロスにもびっしり水滴が付き、天井からポタポタ落ちてくることもあるといいます。
「断熱材もしっかり入っているし、窓も複層ガラスになっているのに・・・どうして？」
そう思うのも無理はありませんね。

苦情を頂いて、私は調査に行って来ました。
確かに２階の窓周りのクロスが黒ずんでいます。カビです。クロスに結露してそこにカビが生えていました。
北側に面してトイレや納戸がありますが、そこは異常なし。寝室にしている一部屋だけです。
どうしてその部屋だけなんだろう。

ふと部屋の中を見渡すと・・・部屋の片隅に灯油ファンヒーターが・・・ 犯人はこいつでした。 いくら壁の断熱性能を高めても、いくら性能の良い複層ガラスを入れても、室内で灯油ヒーター（石油ストーブ）を使ったのでは、100％結露します。 灯油は燃焼すると、炭化水素を空気中に放出させます。その炭化水素が酸素と結合して水になるという仕組みです。 水素＝H、酸素＝O、水素元素二つに酸素元素一つが結合してH2Oになります。

燃える灯油と同量近い水分を真冬に室内に放出していたら、これは結露しないはずがありません。
早速「灯油ヒーター禁止令」を出しました。灯油に代わり、電気ストーブかエアコン暖房の出番です。灯油ヒーターは結露の原因となるだけではなく、燃焼するときに部屋の酸素も使いますから空気汚染、いわゆる酸欠状態になります。
体にもよくないですね。

というわけで、部屋の結露で悩んでいる方は、まず灯油ヒーターを疑ってみてください。
台所の熱源がガスの場合も同様に、炭化水素が含まれていますので結露の原因となります。

（注）石油ファンヒーターでも、壁から給気管と排気管を外に出し、外部の空気で燃焼させるFF式であれば、空気汚染もありませんし、結露の原因となる炭化水素も発生させません。

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7.　熱帯夜対策

この記事を書いているのはまだ寝苦しい八月末です。
エアコンを付けたまま休むのは電気代がもったいないし、第一体に悪そうですね。では扇風機はどうなんでしょうか。

ネットで調べて見ると、これもまたあまり体に良さそうではありません。
「扇風機を長時間体に当て続けると、体温調節機能のバランスを失って皮膚表面からの水分放出が撹乱され、体温に変調をきたし、脱水症状を起こすことがあるので注意が必要」　と書いてあります。

一番良いのは自然の風を室内に採り込むことのようです。
でも思うように風が室内に入ってきません。
住宅を設計する時に一番重要視するのは風の流れです。特に真夏に涼しい風を室内に採り込めない設計は良い設計とはいえませんね。
でも、周囲の状況や間取りの具合によっては、なかなか風を採り込む配置にならないのが実情。

そこで、またまた扇風機の登場です。 ただし！体に直接扇風機の風を当てるのではなく、窓の反対側つまりドアの前に廊下を向けて扇風機を置くと良いのです。 扇風機を回して部屋の暑い空気を廊下に排出させてやると、代わりにひんやりした外の空気が室内に入ってきます。

家の中と外の温度差があまりなくても、室内は人間の体温や家電製品で気温が外より上がることが多いので、外の気温が室内より1℃低いだけでもひんやり感じます。
窓が出窓であれば、窓に扇風機を室内に向けて置いてもいいですね。ただし体に直接風が当たらないように。

ぜひ試してみてください。効果テキメンです。

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8.　地盤調査のセカンドオピニオン

建物を建てるときには地盤調査をします。建物が傾かずにちゃんと建てられる土地かどうかを調べるわけです。
ビルを建てるならボーリング調査、住宅ならスウェーデン式サウンディング試験という調査が主流です。
調査は主に地盤調査専門会社が行いますが、最近は、調査も行い地盤補強工事も行う会社が多くなって来ました。

同業者仲間で時々話題に上りますが、「A社は、地盤補強工事欲しさに地盤のデータを軟弱地盤に改ざんすることがある」とか、「B社は工務店や施主が立ち会う場合と立ち会わない場合ではデータが違う」とかいう話があります。
そういう不誠実な業者はまれだと思いますが、事は地盤に関する重要な問題。

医療の世界では、患者が自分の納得のいく治療を受けるために、担当医師とは別の医師に病状や治療方法に関する二次意見（セカンドオピニオン）を求めることがあります。そうして角度を変えて複数の意見を聞くわけです。 地盤調査と医療のセカンドオピニオンというのはちょっと異質な話ですが、より正確で有効な調査をするためには有り得るのではないでしょうか。

私の経験では、ある地盤に関して複数の調査会社に調査を依頼したところ、結果的には似通ったデータではありましたが、調査会社によってデータの取り方が違うのかなと思わせることがありました。
上がって来たデータを分析して、それを元に基礎の設計をするのは建築士の仕事ですが、そのためにはより正確なデータがないと意味がないですね。

一度地盤調査のセカンドオピニオン、試してみてはいかがでしょうか。
1回の地盤調査に数万円かかりますが、それをケチって不正確なデータで基礎設計に取り掛かるより、納得して先に進みたいものですね。

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9.　構造計算についての誤解と落とし穴

すべての建物の設計には構造計算が必要です。
100階建ての超高層ビルはもちろんのこと、5階建てのマンションも二階建てや平屋の住宅にも構造計算が必要です。
ここでよく誤解されるのが、「木造住宅にも構造計算がいるの？」とよく質問されることです。
答えは「要ります」

ただし、木造住宅などの建築物（4号建築物といいます）は、壁量計算・壁量充足率・壁量偏心率・床倍率計算などの簡易構造計算で行われ、また、多くの確認申請を審査する役所や指定確認機関では、「木造住宅などの4号建築物に関しては、建築確認申請に構造計算書は添付しなくてもよい」ということになっています。（確認申請の特例という）

しかし、4号建築物の確認申請には構造計算書を添付しなくてもよいという特例が、構造計算をしなくてもよいという誤解に繋がっており、ここに重大な落とし穴があります。
設計事務所の中には、壁量計算をしないで「適当にスジカイや構造用合板を配置して終わり」というところが現実にまだあります。

時々他の設計事務所が設計した住宅の設計図を見せてもらうことがあるのですが、「あれ？壁量が少ないな？」と思って計算してみると、明らかに壁量（スジカイや耐力壁）が足りないということがあります。
簡易計算で壁量が不足しているように見えても、許容応力度計算などのちゃんとした構造計算をしていて問題がなければいいのですが、そうではないことがよくあります。

「住宅などの4号建築物に、構造計算書を添付しなくてもよい」という4号特例を廃止する動きがあります。
姉歯問題で、建築確認申請の厳格化が叫ばれた流れでそうなったのですが、現実的にはなかなか実現しません。
私は4号特例は廃止すべきだと常々思っていますが、確認申請の厳格化によって正常な経済活動が損なわれる恐れもあるので、両刃の剣というところです。

ちょっと話がずれました。
要は、住宅などの建築物でも、倉庫でも、納屋や車庫でも構造計算は要るということなのです。
ご自宅の建築にあたり、設計者が構造計算をしているかどうかを確かめることはとても大切です。

（注）許容応力度計算：部材が破壊しない安全な強度を計算により出すこと。部材の、圧縮・引っ張り・曲げ・せん断・めり込み・付着などの計算が行われる。

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